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改正民法が不動産賃貸業に与える影響 〜平成29年5月26日、民法(債権法)の大改正が成立〜

5、施行前の契約と改正民法の適用関係(No.41)

改正民法の施行前に行われた契約等と改正民法の適用関係(経過措置)については、改正民法の附則が定めている。
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施行前に発せられた解除等意思表示の到達(6条2項・以下の条文は附則)、施行前に生じた債権の消滅時効期間(10条4項)、施行前に生じた利息や遅延損害金の法定利率(15条1項、17条3項)、施行前に生じた交通事故などにおける中間利息控除に適用される法定利率(17条2項)、施行前にされた保証契約(21条1項)や債権譲渡(22条)や相殺禁止特約(26条1項)、施行前に締結された契約の解除(32条)、施行前にされた売買契約や賃貸借契約や請負契約(34条1項)、これらについての規律は、改正民法施行後も改正前民法による。
他方、施行前に締結された定型約款については、改正民法施行後は、改正民法によるのが原則である(33条)。

【改正民法施行前に締結された契約を、施行後に更新したらどうなるか】
(賃貸借契約)

附則34条2項は、施行日前契約の賃貸借契約が更新された場合は、賃貸借期間については改正民法の最長50年という規定が適用されるとしている(ただし、借地借家法によって建物賃貸借、建物所有目的の土地賃貸借は改正前から期間の上限はない)。

逆に言うと、施行日前に締結された賃貸借契約が施行後更新されても、更新後の賃貸借期間以外の条項については、改正前民法が適用される。

(賃貸借契約以外の契約)

賃貸借以外の契約が改正民法施行後に更新された場合は、更新契約は更新前契約に付随する特約といえるので、附則34条1項により改正前民法が適用されると考えられる。ただし、この点について附則に明文があるわけではないので、必ずしもはっきりしないとも言える。

※ 改正民法施行前に締結された賃貸借契約もそれ以外の契約も、当該契約に改正民法が適用されるようにすることが契約を管理する上で便利等と判断する場合は、更新ではなく、新契約として締結し直すべきということになる。

以 上

≪ 4、その他のルールの改正による影響

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